Location-Accession

WEBTERRE, encourage le développement du contrat de location-accession entre particuliers. Voici les Propriétés disponibles en location-accession. Merci de nous faire connaître les notaires ou agences qui ont l'habitude de ces contrats et n'hésitez pas à partager avec nous votre expérience dans ce domaine.

La location-accession est un contrat qui permet d'accéder à la propriété d'un bien immobilier sans apport personnel. Le régime de la location-accession, défini par une loi du 12 juillet 1984, est à mi-chemin entre la location et la vente. Un vendeur se met d'accord avec le futur acquéreur pour lui transférer la propriété de son bien à l'issue d'un délai fixé à l'avance et suivant des modalités convenues entre eux dans le contrat de location-accession.

Ce contrat comporte des mentions obligatoires dont la description de l'immeuble, le prix de vente, les modalités de paiement et de révision des prix, la date d'entrée dans les lieux, la durée locative et l'état des lieux, l'octroi éventuel de prêts pour payer le logement après la période de location, les indemnités en cas de rupture de contrat et les modalités de remboursement.

Comment fonctionne la location-accession?

Le paiement, que l'on appelle dans la loi la "redevance", traduit lui-même le mélange de vente et de location : il comprend une part de droit d'occupation du logement (l'équivalent du loyer) et une part d'épargne (qui sera le futur apport personnel de l'accédant à la propriété).

Prenons par exemple un bien dont le prix est fixé dans le contrat à 150000 euros, pour une durée de 5 ans (nous ne mentionnerons pas ici, par commodité, les possibilités de révision du prix et de la redevance). La redevance, versée mensuellement, s'élève à 1000 euros comprenant un loyer de 450 euros et une part d'épargne de 550 euros. Au terme des 5 ans, soit 60 mois, l'épargne cumulée s'élèvera à 33000 euros (60 x 550). Restera donc à payer par l'accédant s'il lève l'option d'achat 117000 euros (150000 - 33000).

C'est la part de la redevance constituant l'épargne qui sera restituée en cas de résiliation, la part locative étant acquise définitivement par le vendeur. La loi prévoit d'ailleurs que si le locataire-accédant ne souhaite pas acheter l'immeuble qu'il occupait, il doit le quitter dans un délai de 3 mois. Le vendeur doit lui restituer les acomptes versés mais peut obtenir une indemnité égale au maximum à 1 % du prix ou 3 % si l'immeuble a moins de 5 ans. Si c'est le vendeur qui refuse de vendre, il devra rembourser les acomptes versés plus une indemnité égale au maximum à 3 % du prix du logement. Le locataire accédant a droit au maintien dans les lieux tant que le vendeur ne l'a pas totalement remboursé.

Le retour en grâce de la location-accession

C'est donc un outil juridique tout à fait utile en période de restriction de l'accès au crédit. De manière étonnante, cet outil juridique déjà ancien - 25 ans en juillet 2009 - n'a jamais été popularisé. Le fait de reporter dans le temps la signature de l'acte définitif de vente et donc le versement des taxes, émoluments et commissions qui en découlent y est sans doute pour quelque chose... Il est intéressant de noter que pour le calcul de la plus-value, le Code Général des Impôts prend en compte la date de signature du contrat de location-accession et non celle de l'acte définitif de vente.

Le contrat de location-accession a été presque exclusivement utilisé par les acteurs du logement social, permettant aux ménages disposant de revenus modestes de devenir propriétaires en passant par une première phase de location au cours de laquelle ils constituent une épargne. Des prêts spécifiques étaient par ailleurs prévus dès l'origine par loi.

Aujourd'hui, avec un accès au crédit devenu très difficile, les conditions d'un retour en grâce de la location-accession entre particuliers vendeurs et acquéreurs semblent réunies. Les vendeurs notamment devraient être rassurés par le fait que le régime très protecteur du locataire "classique" ne s'applique pas aux contrats de location-accession qui comportent leur propres règles relatives au maintien dans les lieux. Par ailleurs, la location-accession convient particulièrement à l'acquisition d'un bien immobilier non encore achevé, le contrat devant obligatoirement inclure, dans ce cas, la garantie d'achèvement des travaux.

Il convient de noter qu'un dépôt de garantie ne peut être obtenu qu'au moyen de la signature d'une promesse unilatérale de vente et qu'il ne saurait dépasser 5% du prix du bien. A la signature du contrat de location-accession, cette somme est restituée ou le plus souvent déduite du montant de la redevance.

Location-accession et location-vente, quelles différences?

Les deux appellations sont confondues dans le langage courant mais loi a créé l'appellation spécifique de location-accession.
Pourtant, la location-vente en matière immobilière existe même si elle est d'utilisation rare et diffère quelque peu du régime de la loi de 1984 voir l'article sur la location-vente.