Les « nouveaux » outils du droit immobilier français

Pour se loger en France, il semble qu'il n'existe que deux possibilités : devenir propriétaire - c'est toujours le rêve de 70% des Français en janvier 2009 – ou bien être locataire. Mais si nous ne pouvons plus devenir propriétaire (prix du marché, refus des banques, défaut de fiche de paie), sommes-nous condamnés à n'être « que » locataire? Le droit français offre des solutions alternatives particulièrement adaptées à une époque de changements économiques et sociaux profonds. Mais ces outils juridiques vieux comme le Code Civil, personne n'en parle, et surtout personne ne cherche à les faire sortir de l'oubli... Raison suffisante pour que Webterre s'y intéresse et vous les présente.

Payer d'abord, devenir propriétaire plus tard

C'est le cas de la location-accession dans laquelle le locataire-accédant va verser au propriétaire une redevance mensuelle, incluant un loyer, pour l'occupation d'un bien immobilier qu'il pourra choisir d'acheter après un certain délai pendant lequel il constitue également son apport.

Cet outil a été cantonné volontairement à l'accession à la propriété dans des programmes neufs adossés au dispositif PSLA -Prêt Social Location Accession- financé par l'État, alors qu'il est parfaitement applicable à l'achat d'un bien immobilier ancien entre particuliers.

Le régime de la loi du 12 juillet 1984, appliqué strictement, présente quelques inconvénients : une indemnité au profit du vendeur de non levée de l'option d'achat par le locataire limitée à 1% de la valeur du bien, pas de possibilité de demander le versement d'un dépôt de garantie à la signature du contrat de location-accession. Il est toujours possible de sortir du cadre de cette loi pour établir entre le vendeur et le « locataire-acquéreur » un contrat de location-vente ad hoc.

Beaucoup d'acquéreurs seraient prêts à adopter cette formule remise au goût du jour, car ils se sentiraient davantage futur propriétaires que locataires. Leurs conditions d'accès au crédit seraient améliorées. Les vendeurs seraient rassurés de conserver la propriété de leur bien et satisfaits de percevoir des loyers tout en étant en dehors du régime du bail d'habitation « classique » qu'ils perçoivent souvent comme contraignant, ce qui les dissuade de mettre sur le marché locatif.

Devenir propriétaire d'abord, payer plus tard

Il s'agit de la vente immobilière avec paiement du prix à terme : le transfert de propriété a lieu immédiatement mais l'acquéreur va payer au vendeur le prix en mensualités assorties d'intérêt suivant un échéancier prévu à la signature de l'acte. Dans ce cas, en effet, il est communément dit que le vendeur « fait le banquier ».

Cette formule peut donc être avantageuse pour permettre une transaction entre personnes qui se connaissent bien et où la confiance du vendeur sur la certitude d'être payé de l'intégralité du prix par l'acquéreur est forte. Mais les ventes avec paiement différé sont systématiquement assorties de précautions et garanties au profit du vendeur pour qu'il puisse récupérer son bien ou obtenir l'intégralité du prix de la vente. Cette solution juridique peut donc facilement devenir source de litige ultérieur.

La première précaution est de spécifier très précisément les conditions de paiement dans l'acte de vente, en particulier la date à laquelle l’acquéreur devra au plus tard s’acquitter de sa dette, avec taux d'intérêt de retard dissuasif.

Surtout, plusieurs garanties sont reconnues au vendeur :
- le privilège du vendeur : pour lui garantir le paiement de la partie du prix payable à terme, le notaire rédacteur formalise à la conservation des hypothèques une inscription de privilège de vendeur sur le bien. Cette garantie hypothécaire permet au vendeur, en cas d’impayé, de saisir l’immeuble et de le faire vendre aux enchères publiques pour récupérer son dû.
- la clause résolutoire, également inscrite par les soins du notaire rédacteur à la conservation des hypothèques, est destinée à permettre l’anéantissement rétroactif de la vente à défaut de paiement du prix, et donc au vendeur de retrouver la propriété de son bien.
- le transfert de l'indemnité d'assurance, si un sinistre devait intervenir avant que le prix ne soit entièrement payé. Pour cela, l’acquéreur doit justifier au vendeur la souscription d’un contrat d’assurance incendie et le notaire rédacteur signifier la créance du vendeur à la compagnie d’assurance, qui versera au vendeur l'indemnité due au à hauteur de sa créance en cas de sinistre, celle-ci verse. Le problème se pose dans les mêmes termes en cas de décès de l’acheteur avant l’entier paiement du prix, sa dette se transmettant à ses héritiers. Pour pallier le risque d'impossibilité de paiement, il est préférable que le vendeur exige de l'acquéreur la souscription d’un contrat d’assurance décès à son profit garantissant le paiement de la partie du prix payable à terme.

Ces garanties sont là pour réparer les conséquences du transfert de propriété en cas de non paiement mais elles ne trouvent leur aboutissement que sur le terrain contentieux. La vente avec paiement différé entraîne une plus grande insécurité juridique que dans le cas de la location-accession, où c'est le transfert de propriété qui est différé, le paiement se faisant au fil de l'occupation des lieux par le locataire-accédant.

Vendre son bien, l'habiter et le racheter plus tard

Ce cas de figure, prévu aux articles 1659 et suivants du Code Civil, existe même s'il est rarement appliqué : il s'agit de la vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat. Un contrat établi devant notaire va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement et lui permettre de continuer à occuper le bien en signant un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et en lui payant des indemnités d’occupation. C'est une solution particulièrement indiquée pour les propriétaires fortement endettés exclus du crédit bancaire classique.

Une présentation très claire de la vente à réméré est faite sur cbanque.com, un excellent site d'information indépendant sur la finance et le patrimoine, dans le domaine du crédit et de l'épargne : www.cbanque.com

Le droit immobilier est plus riche qu'on ne le croit : il est temps d'utiliser des outils trop longtemps méconnus pour proposer aux ménages de nouvelles pistes pour faire face aux difficultés actuelles en matière de logement et de crédit immobilier.